Gli
atti di compravendita immobiliare sono scritture private che si
concludono con la presenza di un Notaio e riguardano appunto la vendita
e l’acquisto di un immobile; un processo che si è articolato lungo
delicate fasi di ricerca, trattativa, negoziazione e attenzione a tutte
le normative vigenti.
Considerata la complessità e la delicatezza del tipo di transazione,
dove ogni errore, omissione, azione scorretta può costare veramente
caro e, considerata la complessa realtà di mercato, è consigliabile
rivolgersi a un professionista che si prenda la responsabilità di
agire, trattare ed esporsi, in grado di valutare al meglio
l’immobile in oggetto a vendersi e relazionarsi in maniera
corretta con tutte le parti nel rispetto della legge. Oggi, inoltre,
particolari attenzioni sono dovute alla legge sulla Privacy e quella
sull’Antiriciclaggio, per cui esporsi come privato può portare a
complicanze sconvenienti ed è comunque problematico e pesante.
Colui che comunemente viene chiamato Agente Immobiliare è definito dal
Codice Civile: Mediatore Immobiliare. Tale figura professionale, purché
onesta e professionista è sotto tutti gli aspetti utile: essenziale per
svolgere gli affari, le negoziazioni, le trattative e gli scritti
correttamente, fondamentale per non rischiare il deprezzamento
dell’immobile e garantirsi il massimo rendimento di mercato, efficace
per avere al più presto quanti più potenziali acquirenti realmente
disposti e affidabili.
Nel
caso si voglia affidare la vendita dell’immobile al Mediatore
attraverso Procura (lo si delega a compiere atti a nome del cliente,
firmando quindi in prima persona) la prassi è da ritenersi diversa da
quanto riportato di seguito, come nel caso le parti siano delle Società.
Di seguito approfondiamo le principali fasi della compravendita
attraverso un linguaggio semplice, soffermandoci su alcuni aspetti
contrattuali aggiornati, in modo che il cliente abbia chiaro tutti
quelli che sono i diritti che con G.GOLD Immobiliare possono
essere goduti finalmente a pieno; in modo da poter
vivere con serenità e successo una scelta delicata e importante.
L'INCARICO
DI VENDITA:
E' l'accordo (chiamato a volte anche Mandato) che l'aspirante Venditore
sottoscrive con il Mediatore Immobiliare, su apposito modulo,
successivamente a una valutazione/stima soddisfacente e attenta
dell’immobile in oggetto. E’ un insieme di regole e patti che
escludono malintesi e problemi e deve essere firmato da entrambe le
parti, di persona. Il Mediatore si impegnerà per un determinato tempo
(generalmente dai 3-6 mesi, da definirsi) per la conclusione positiva
dell’affare. Tale accordo, se in esclusiva, porta a una lunga serie di
vantaggi nel caso di G.Gold Immobiliare.
La
Modulistica utilizzata dalla G.Gold Immobiliare è depositata in Camera
di Commercio ed è di categoria (Porta il nome e il logo
dall’Associazione nazionale dei Mediatori in Affari) quindi, risponde
ai canoni richiesti della legge!
Note
sull’immobile:
La
regolarità degli impianti come la regolarità e il rispetto della
planimetria originaria (assenza di abusi edilizi) del proprio immobile
sono molto rilevanti (se non fondamentali) ai fini di vendite prive di problematiche!
Altresì importante è l’assenza di vincoli alla vendita
(ipoteche, ecc.) che verranno comunque verificate. La G.Gold Immobiliare si avvale della collaborazione di un
Perito professionista in convenzione nel caso sia necessario effettuare
una sanatoria sull'immobile.
Si
richiede al cliente di:
Essere
Certo senza ombra di dubbio di voler vendere l’immobile!
Avere
chiara la durata del mandato:
nella nostra modulistica è chiaramente indicata la possibilità di
escludere rinnovi automatici in modo da evitare inconvenienti o disdette
scritte entro e non oltre certi periodi. Si indicheranno per cui con
chiarezza: termini e scadenze.
Avere chiaro che il mandato in esclusiva, non da la
possibilità al venditore di concludere l'affare con l'aiuto di altre
agenzie, mediatori o privatamente, pena il pagamento di sanzioni
stabilite dalla legge. Quando l'esclusiva non c'e', generalmente basta
la comunicazione di aver già venduto per raccomandata a/r (meglio) o
attraverso altri canali. L’esclusività con G.Gold garantisce trattamenti
personalizzati, vantaggi e in alcuni casi anche agevolazioni, comunque
evita a tutti gli effetti l’allungamento dei tempi di vendita e
il probabile deprezzamento del bene. A sua volta rappresenta
l’instaurarsi di un rapporto di fiducia e di reciproco
interesse, è inoltre il modo secondo legge per dare obblighi
anche al Mediatore, pena sanzioni a suo carico.
Indicare l’esclusività è una garanzia di successo e non
prevede in alcun caso maggiori spese, bensì probabilmente minori; la
G.Gold Immobiliare desidera lavorare con la sua clientela in questo
senso.
Occhio alle possibili penali per comportamenti scorretti: solitamente
sono previste nei casi in cui l'incarico è revocato prima della
scadenza, quando il venditore si rifiuta di far visitare l'immobile o
intralcia in cattiva fede il lavoro del mediatore
o nel caso di esclusiva appunto, quando lo vende privatamente o
con l'aiuto di altre agenzie nel periodo di validità dell'accordo.
Considerata la condotta trasparente
della G.Gold Immobiliare potete usufruire di un vostro diritto
(che non viene mai menzionato): per
non cadere in malintesi e avere inconvenienti, se ritenete di avere un
potenziale compratore amico o parente, richiedete una scrittura privata
al mediatore per escludere dal mandato questo/i nominativi, in modo che
voi possiate interagire con tali privatamente e senza oneri al
mediatore. Tale scrittura privata è fattibile solo se effettuata il
giorno dell’inizio del Mandato (giorno della firma del mandato) e
riporti dati concreti. Nel caso, successivamente all’atto del Mandato
e in assenza di scritti ulteriori, il proprietario si trovasse a
proporre un suo amico o parente, nel rispetto della legge e per salvarsi
da sanzioni, dovrà presentarlo al mediatore e richiedere magari uno
sconto sulla provvigione, che sicuramente otterrà cospicuo!
Abbia
ben chiaro che
una volta accordato sul Mandato il prezzo reale di vendita
dell’immobile e dunque ricevuto per tale medesimo importo una proposta
d’acquisto, l’affare è da ritenersi praticamente concluso per il
mediatore, sia che stia lavorando sotto Mandato che no, per cui è bene
che il proprietario abbia ben presente che se ha stabilito/accettato un
importo di vendita e tale viene rispettato dal potenziale acquirente, può
sì decidere di scartare l’offerta perché
ha cambiato idea per un qualsiasi motivo lecito o meno ma scatta
il diritto alla provvigione per il mediatore; se invece l’offerta di
un potenziale acquirente viene scartata a favore di altre presentate
ovviamente dallo stesso mediatore non sussiste il problema. Poiché
l’accordo fra le parti è supremo, quanto più il rapporto col
Mediatore sarà di esclusività e fiducia quanta più flessibilità e
rispetto ci sarà per eventuali casi eccezionali.
Se il Mandato scade ma si conclude la vendita diciamo
privatamente, comunque successivamente, con un soggetto presentato dal
Mediatore, tale ha diritto per legge alla Provvigione
sull'accordo, per cui qualsiasi transizione avvenga dopo lo
scadere del mandato con un acquirente noto al mediatore per aver
visitato l’immobile in oggetto rientra nella mediazione immobiliare ed
è dunque fondamentale per il proprio interesse utilizzare i servizi del
mediatore invece di estrometterlo. Tale processo di diritto vale anche
senza Mandato, purché sia dimostrabile che il mediatore ha presentato
al cliente l’acquirente. L’estromissione, come in ogni caso,
non elimina la provvigione; per cui richiedete l’intervento del
mediatore che comunque compensate, per i servizi fruibili.
Considerare
anche che: il
mediatore può parlarvi, anche solo in certi casi, di eventuale rimborso
spese. Tale sarebbe da ritenersi uno scritto privato all’atto del
Mandato, ad ogni modo in totale trasparenza, convenuto fra le parti per
motivi speciali (quali ad esempio servizi extra: certificati, consulenze esterne ecc.). La G.Gold
in totale trasparenza, vi avverte che si ha possibilità di indicare
una clausola che elimina eventuali rimborsi spesa al Mediatore, poiché
tale è dovuta per legge se non espressamente esclusa, infatti anche se
il Mediatore non fosse riuscito, nonostante impegno, nel suo compito, ha
diritto a un risarcimento spese per specifici casi.
Note:
Le
Perizie Giurate ai fini giudiziali, bancari ecc. sono da ritenersi a
pagamento secondo un tariffario separatamente da ogni mandato. La G.Gold
Immobiliare si avvale di un professionista in convenzione.
Note:
La
G.GOLD, offre in via eccezionale, per i mandati in esclusiva, consulenze
base di vario tipo (giuridiche, amministrative, condominiali e altre)
oltre che una serie di interessanti servizi e vantaggi che si possono
conoscere navigando il nostro sito e, tutto ciò è già compreso nell’importo
della provvigione, o comunque una serie di servizi gratuiti su
appuntamento per tutti i proprietari.
Notizie:
la
persona che si è avvalsa della professionalità di un mediatore immobiliare per la
prima casa (o casa ad uso abitativo) può tranquillamente scaricare dai
suoi redditi la fattura rilasciata all’atto del pagamento della
provvigione. Si scarica al 19% con un limite massimo di ammortizzamento
di 1.000 Euro/anno. A partire dal 1/1/2007
Il
Mediatore Immobiliare non ha tariffario per legge, per cui se non c’è
accordo col cliente sull’importo della provvigione, si va in giudizio,
basicamente, per far applicare la più appropriata, che è la
percentuale indicata dallo studio di settore/Usi e Costumi presso la
Camere di Commercio locale. Con la G.Gold la trattativa è semplice
perché la percentuale pretesa non è superiore a quella indicata dalla
Camera di Commercio.
Si
tenga presente che il
mediatore ha diritto alla provvigione quando un accordo si conclude fra
le parti che lui ha messo in relazione con o senza incarico di vendita
scritto. La % di provvigione, è richiesta sia al venditore che al
compratore e all’atto del Compromesso preliminare di compravendita le parti vedranno la % pretesa
all’altra parte; può succedere che sull’acquirente il Mediatore sia
stato costretto a scontare la provvigione, tale è da ritenersi un atto
a difesa dell’eventuale deprezzamento del
bene in vendita e alla volontà di venderlo secondo i tempi
sperati. La pressione fiscale degli Studi di settore sui liberi
professionisti rende problematico lo sconto sulla provvigione, poiché
sotto un certo tetto si presume l’avvenuta evasione. Da questo dato la
difficoltà a fare forti sconti e l’evidente inganno
delle Società che lavorano tutto l'anno su questi presupposti, magari omettendo/non citando il
diritto a certe clausole o permettendo il deprezzando del bene, dando
dunque la sensazione ingannevole di risparmio.
Sensazione
ingannevole di guadagno viene anche data dalle Agenzie che fanno
valutazioni “gonfiate” per aggiudicarsi il compito di venderle,
magari tenendo poi l'immobile su piazza per il triplo del tempo.
Generalmente si finisce col deprezzare l’immobile nelle ultime fasi
della trattativa per non sacrificare parte della provvigione o
semplicemente per ridimensionarsi al mercato; da qui nasce anche la
proposta del “trattabile”,…
La
G.Gold Immobiliare agisce secondo correttezza di mercato e in oltre
tutela il valore del bene secondo le indicazioni Notarili più attente
sulla disciplina, non si sarà costretti a cambiare valori
all’ultimo minuto, non verrà fatta una valutazione anormale
per garantirsi l’incarico per poi ridimensionarla in un secondo
momento. Giusta misura, trasparenza e vendite di successo. Valutazioni
fatte senza inganni.
LA
PROPOSTA D’ACQUISTO:
E' l'atto emesso dai potenziali acquirenti su modulo standardizzato,
contenente precise promesse fatte al venditore sia riguardo alle
condizioni di acquisto che al prezzo. I dati che devono essere presenti
sull'atto sono, oltre a quelli identificativi del venditore,
dell’agente e del compratore e dell'immobile (indirizzo e descrizione
della casa), il prezzo, le modalità e i termini di pagamento, la data e
il luogo dell'atto successivo (compromesso o rogito), la scadenza entro
la quale il venditore deve dare accettazione e le eventuali penali
previste in caso di inadempienza. A tale seguirà l’eventuale
accettazione scritta del venditore. Le documentazioni si inoltrano via Raccomandata oppure si firmano
incontrandosi.
Tre importanti osservazioni:
1) se il venditore non accetta nei modi e nei tempi prefissati, il
compratore può ritenersi libero dagli impegni firmati, perché la promessa perde di efficacia. In tal caso, se
l'acquirente avesse versato somme di denaro (acconto),di cui custode per
legge è il Mediatore, queste non vengono versate al venditore, dunque
restituite.
2) se il venditore accetta la proposta e compie la prassi di
accettazione, l'acquirente
e' obbligato ad acquistare alle condizioni concordate e la promessa
diventa un contratto valido per ambedue le parti (art.1326 c.c.). In tal
caso, quindi, il rifiuto dell'acquirente di concludere l'accordo
comporterà il pagamento di una penale coincidente, se prevista, con la
caparra (e idealmente non superiore al 30% circa del prezzo totale).
3) non di rado la proposta irrevocabile di acquisto viene redatta in
modo da poterla ritenere “irrevocabile” –e una volta accettata dal
venditore, sostitutiva del contratto di compromesso preliminare che
invece dovrebbe seguirla. Ciò, combinato al fatto che è stato versato
un acconto, ha effetti determinanti sulle conseguenze della rescissione
di una delle parti. In tal caso, infatti, la parte inadempiente non
rischia semplicemente la perdita della caparra, ma in alternativa, può
essere costretta ad adempiere. Da qui l’esigenza di ritenere il
Mediatore Immobiliare essenziale per non fare errori di gestione al
ricevere le prime proposte di acquisto, eventuali acconti addirittura
prima del compromesso preliminare;..sono molti i proprietari che
conducendo le trattative privatamente hanno erroneamente estromesso o
non dato il giusto peso a certi scritti o dichiarazioni e dunque si sono
ritrovati ignari di tutto con una denuncia da parte di un
potenziale acquirente e una vendita bloccata.
La
G.GOLD Immobiliare valuterà attentamente con il proprietario se accettare
acconti all’atto di ricevere una proposta d’acquisto e quali
sono da ritenersi acconti interessanti, dunque si valuterà il più
rapidamente possibile se tale proposta è soddisfacente, si stabilirà
con il Mediatore che non ci siano altre offerte migliori e certi di
questo si passerà in altrettanti tempi brevi al compromesso preliminare
aggiudicandosi una caparra confirmatoria il più ingente possibile. La
G.GOLD garantisce quante più informazioni utili sul potenziale
acquirente.
Il
CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA/ACQUISTO:
E' l'atto che precede il rogito Notarile definitivo, ma è anche un
passaggio che può essere saltato per risparmio di tempo e a oggi forse
anche di soldi. In questa fase
tutti i dettagli devono essere chiari perché
oramai si è nel pieno degli obblighi e dei doveri. Il rogito è
in fondo una ripetizione del compromesso preliminare davanti a un
Notaio. Si ricorda che la
volontà delle parti se in totale accordo è sempre suprema per cui in
totale accordo si può anche provvedere a delle modifiche.
Il
compromesso contiene solitamente i seguenti dati:
* dati identificativi delle parti e dell'immobile (risultanze catastali,
vani, pertinenze);
* prezzo catastale dell’immobile e prezzo reale dell’immobile, da
indicarsi mai deprezzato.
* regolarità dell'immobile rispetto alle norme edilizie ed esistenza di
eventuali vincoli (ipoteche, mutui, etc.);
* il titolo del possesso con la data in cui esso inizia e le eventuali
limitazioni;
* versamento della caparra (solitamente il 20-25% del prezzo totale) e
le conseguenti penali. Quante più informazioni si prenderanno
all’atto di scegliere la modalità di caparra confirmatoria quanto più
ci si tutelerà da eventuali penalità in caso di problemi. Ad esempio
se il potenziale Venditore si tira indietro dopo il compromesso
preliminare deve al potenziale acquirente il doppio della caparra che ha
ricevuto. Chiedere sempre consiglio esponendo il proprio caso.
* clausole di svariato genere. Chiedere sempre consiglio esponendo il
proprio caso.Si possono fare anche dei contratti che si attuano solo a
determinate condizioni…
* data e firma dei contraenti.
Note importanti:
Chiedere e conservare accuratamente le ricevute ed evitare sempre di
rilasciare assegni in bianco o senza data. Tenere e pretendere sempre
copia di tutto. No contanti.
All’atto del compromesso preliminare la provvigione al Mediatore si
presume già riscossa, ma come limite di percepimento può anche essere
stabilito il giorno stesso del compromesso preliminare. Sui ritardi
vengono applicati gli interessi stabiliti per legge.
L’ATTO
DI COMPRAVENDITA – IL ROGITO:
Nel rogito vengono, in sostanza, ripetuti gli accordi già trascritti
nel compromesso, con le eventuali variazioni od aggiunte che si siano
rese necessarie nel frattempo solo per muto accordo.
Viene redatto da un notaio come atto pubblico. In tal caso il notaio da
all'atto efficacia pubblica, garantendo non solo l'identità delle parti
ma la legalità dell'atto stesso e la veridicità di quanto in esso
viene dichiarato. A tal fine al Notaio spettano tutti i controlli
formali riguardo l'eventuale esistenza di ipoteche o altri vincoli
(pignoramenti, sequestri, ecc.), nonché
riguardo il rispetto delle norme edilizie e la conformità del
rogito con gli atti precedenti (compromesso), che quindi è bene aver
redatto in sua presenza o con la tutela del mediatore competente.
All'atto del rogito, normalmente, viene pagato il saldo del prezzo
concordato, quindi l'acquirente dovrà essere pronto a ciò. Sopra i
12.500 Euro qualsiasi pagamento non va effettuato in contanti.
E' questo, di solito, il momento in cui vengono anche pagate le tasse
(di registro, Iva, ecc.) di cui poi si occuperà il Notaio con la
pubblicazione del tutto all’Agenzia delle Entrate.
Il
Notaio ha un tariffario quasi impossibile da conoscere a priori.
Note importanti
-Valutare sempre se il Notaio di cui ci si avvale è iscritto
all’ordine (http://www.notariato.it/cnn/home.aspx,
se presentato dal Mediatore sarà già stato verificato - Le parti, a livello cautelativo, possono poi controllare passato un
po’ di tempo dal rogito notarile che tutto sia stato fatto
regolarmente, chiedendo una visura in conservatoria.
- il venditore, nel rispetto della legge deve comunicare alla Questura
il nome del nuovo proprietario del suo immobile.Ci può anche
pensare il Notaio o il Mediatore.
La
G.GOLD Immobiliare, vi ringrazia per l’attenzione e rimane a vostra
disposizione per ulteriori chiarimenti e dettagli sulle nuove normative.
Quanto sopra infatti riguarda tutto quello che si deve sapere prima di
iniziare la vendita di un immobile e si ritiene riassunto delle parti
salienti, sempre secondo legge.
Il
mio investimento è la vostra soddisfazione, il mio tempo la vostra
sicurezza e si opera prima di tutto con onestà e trasparenza. Pronti a
darvi soluzioni.
VALUTAZIONE
GRATUITA DELL'IMMOBILE CON G.GOLD IMMOBILIARE
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