FAQ DOMANDE FREQUENTI NEL CAMPO IMMOBILIARE, FINANZIARIO E TECNICO 

A CURA DI G.GOLD IMMOBILIARE GENOVA 

anche alla luce delle novità nel settore immobiliare, aggiornato ottobre 2007

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Bisogna considerare che la superficie lorda ovvero commerciale, è anche quella detta catastale. Non è una scelta di chi valuta un appartamento contare anche lo spessore dei muri, è la prassi. La superficie netta non trova richiamo in alcuna documentazione del settore, ciò nonostante è lecito verificare che il rapporto fra la superficie lorda e la netta dia come risultato un valore compreso fra 0,70-0,90, per essere veritiera.

Ci sono svariati modi, dal Gps al Laser, dal semplice metro alla misura con righello di piantine catastali in scala. Non c'è un metodo più corretto di un altro. I muri perimetrali non devono essere contati più di una volta e per non più di 40cm, mentre per i divisori si deve prestare attenzione alla condivisione e all'eventualità che una metà verta sul pianerottolo, dunque quella metà non va calcolata, ecc.

La valutazione di un immobile è un insieme di mille fattori intrinsechi ed estrinsechi; la vendita di un immobile viene sempre fatta a corpo, in base all'insieme delle valutazioni sulla sua dimensione, per le sue caratteristiche interne ed esterne, per la zona, per l'urgenza o meno di vendere, per l'assenza o meno di vincoli, per la situazione del mercato, ecc. Un immobile non può essere valutato sulla base di quanto costa al mq. Ciò nonostante, ci sono dei riferimenti al metro quadrato, quali ad esempio quelli indicati dall'Osservatorio Immobiliare Italiano, che non possono non essere presi in considerazione.

L'Ufficio del territorio di ogni Comune, dispone lo studio semestrale di tutte le categorie e tipologie e lo pubblica.

Il motivo è quello di cui meno si parla: i proprietari valutano l'appartamento sulla base delle loro speranze, affezioni, convinzioni. La nostra Agenzia Immobiliare rinuncia talvolta ad incarichi di vendita perchè la nostra valutazione corretta e comunque abbastanza generosa viene snobbata per altre costruite nella mente, che non stanno nè in cielo nè in terra. Una valutazione corretta garantisce tempistiche di vendita se pur non immediate, accettabili. 

Del condominio, ma osservate bene la piantina, e lo scheletro dell'edificio, quelli esterni sono del condominio ma questo significa solo che la proprietà ha dei limiti nel suo uso/abuso, non che non devono essere contati sulla base del calcolo dei mq di proprietà; i muri portanti non vanno toccati alla pari di quelli perimetrali, mentre quelli divisori di solito di circa 8-12cm sono, per le zone confinanti con altri appartamenti o vano scale - ascensore, di proprietà al 50%. 

Essenzialmente vogliono dire la stessa cosa, ma nel gergo immobiliare vanno a distinguere dei servizi. Le Perizie generalmente sono quelle descrittive e a pagamento, vuoi necessarie per motivi di pignoramento, mutui, contenziosi. Le Stime e le Valutazioni sono invece generalmente quei calcoli e quelle osservazioni, non messi per iscritto, gratuiti, per dare un valore commerciale e  attuale all'immobile.

E' bene farsi calcolare le spese d'imposta dal proprio Agente alla luce della provenienza a nuovo o meno dell'immobile, perchè l'eventuale imposizione IVA viene calcolata invece che sul  valore catastale sul valore di compravendita. Il fatto di essere un soggetto privato non salva dall'Iva. Inoltre è bene che l'immobile non risulti svenduto, le società sono soggetti fallibili e nel caso di accaniti creditori della stessa, c'è possibilità di rifarsi sui beni scambiati sottoprezzo antecedenti il fallimento.Quando si paga l'IVA l'imposta di registro è sempre comunque dovuta secondo le nuove normative all'importo fisso di 168 Euro

Se si è acquistato un immobile allo scopo di rivenderlo successivamente, comunque prima di 5 anni, si produce plusvalenza, anche se lo si ha adibito ad abitazione principale e vi si è presa la residenza. La Plusvalenza non verrà tassata, quindi rimarrà una realtà a sè, priva di conseguenze, se per il 51% del tempo trascorso dall' acquisto alla vendita, risulta la residenza nell'immobile. In tutti gli altri casi al rogito si dovrà versare il 12,5% della differenza fra valore di acquisto e valore di vendita.

Nonostante l'accanimento burocratico per qualsiasi opera all'interno di un appartamento, il mero abuso edilizio, tale da poter creare reali problematiche per la compravendita è l'aver effettuato un cambio d'uso all'interno dell'appartamento, tanto più se non approvato/richiesto ovvero, ad esempio aver trasformato una cucina in una camera da letto nel vero senso della parola o un'altra serie di interventi che possano aver cambiato notevolmente la realtà reddituale dell'immobile e la sicurezza dello stesso.In tal caso per la regolarità è necessaria una sanatoria, talvolta molto onerosa. Stesso discorso vale per grado di gravità: interventi su muri portanti o perimetrali, soppalchi in muratura non dichiarati ecc. ecc.

Un onere notevole in nome della regolarizzazione e l'aggiornamento della rendita catastale. Ogni cosa ed imposta che fino a quel giorno è stata calcolata sulla base della vecchia rendita catastale, verrà ricalcolata sulla nuova a partire dall'ultimo aggiornamento catastale regolarmente registrato dal Comune. Si potrà però vendere meglio e senza problematiche, sanzioni ancor più gravose ecc..

Succede che si è fatto un torto molto grave all'Agenzie delle Entrate, ma anche a se stessi e si è degli evasori fiscali! La legge punisce sulla base delle sanzioni previste per gli evasori fiscali e si rifà alla non osservanza della comunicazione di nuovo domicilio tutt'oggi obbligatoria. Ma non è l'unica cosa di cui preoccuparsi, per le autorità  lei è l'unico responsabile di quella casa, come se l'abitasse, quindi se i suoi inquilini irregolari la distruggono recando danni al condominio, la fanno scoppiare o gettano un vaso dal poggiolo in testa a qualcuno è colpa sua, perchè risulta solo suo. Inoltre c'è la problematica allacciamenti, sono sotto controllo. Registrare un contratto di locazione è una convenienza per il proprietario, siccome può scegliere il canone che vuole od usufruire di quelli proposti per ottenere delle interessanti agevolazioni fiscali, in oltre, senza dubbio tutela meglio la sua proprietà.

Che il proprietario la può buttare fuori quando vuole e in qualsiasi momento anche senza preavviso, che è in difetto perchè non ha denunciato il fatto, che se il proprietario viene scoperto dalle Agenzie delle Entrate lei non godrà di alcun diritto per continuare ad abitare l'immobile.

Dovrà recarsi di persona all'Amga, Enel ecc. e rilasciare una comunicazione, sottoscrivendo la sua estraneità ai fatti antecedenti la sua entrata in scena e la totale non conoscenza dei debitori, quindi provvedere alle volture regolarmente

Per i lavori di manutenzione ordinaria è sufficiente una dichiarazione di manutenzione spedita via raccomandata

Patto non si tratti di opere in muratura non è necessaria alcuna dia, eccetto la comunicazione tramite raccomandata dell'esecuzione dei lavori

Si va allo Sportello dell'Edilizia per iniziare una DIA, denuncia di inizio attività, indicando chi compie i lavori, il progetto e chi lo ha redatto e altre informazioni importanti, dunque si attende 20 giorni la visita di un tecnico del Comune e successivamente si possono iniziare i lavori, che dovranno essere terminati nei tempi prestabiliti. Ci sono degli oneri da pagare.

Ci sono regolamenti di condominio che lo vietano espressamente, in caso contrario c'è comunque un richiamo forte al reciproco rispetto, quindi si può pretendere che il disturbo non ci sia, il momento ideale per discorrere di questo è l'assemblea di condominio. Chi conosce il regolamento di condominio sono i consiglieri e l'Amministratore Condominiale

No. Patto chiedere e verificare che la canna fumaria sia in ordine e a norma.

Solo se accettato di comune accordo ed espressamente sottoscritto, ma ai fini di un vendita rapida e senza malintesi per tutti i coinvolti, non ha senso.

Sì, se esistente l'incarico e le spese sono provabili, inoltre è sì in ogni caso se non espressamente escluso per iscritto. Ciò è previsto e citato nel codice civile.

Si solo per gravi motivi, provabili, dunque senza penalità.

Una proposta d'acquisto controfirmata e accettata dalle parti da vita a un vincolo giuridico che ha l'obbligo di essere registrato all'Agenzia delle Entrate, anticipando delle imposte e tassazioni + 168 Euro e qualche marca da bollo a fondo perduto. Se il compromesso preliminare viene redatto entro venti giorni dalle controfirme sulla proposta non c'è obbligo di registrazione, si registrerà solo il Compromesso Preliminare sempre anticipando imposte e tasse + 168 Euro e marche varie a fondo perduto. Se fra proposta accettata e controfirmata passano più di 20 giorni si è in ritardo sulla registrazione della proposta e va effettuata, come poi va effettuata quella del preliminare. Occhio: acconti e caparre versate lasciano sempre traccia di eventuali proposte e compromessi.

No, patto che  si riesca a dimostrare che l'agenzia era a conoscenza del fatto che rendeva l'affare improbabile e dunque aveva omesso di renderlo noto. 

Si paga nel momento in cui la proposta d'acquisto è stata controfirmata, accettata e visionata da tutti oppure se l'Agenzia è d'accordo al compromesso preliminare.

Su Genova e Liguria è mediamente del 3%, per i fuori zona è mediamente del 4%, ma tali percentuali possono essere accordate diversamente e sulla base di calcoli diversi. Non c'è infatti un tariffario fisso. Per quanto riguarda invece le locazioni, è del 10% del canone annuale, minimo  una mensilità-

Il suo acconto, possibilmente un assegno circolare intestato al proprietario dell'immobile che vuole comprare, viene custodito dall'Agenzia (che le rilascia ricevuta) e verrà restituito dalla stessa in caso di non accettazione della proposta. Nel caso di accettazione, entro e non oltre la data d'irrevocabilità della sua proposta, l'assegno viene invece dato al proprietario il quale lo può già incassare, essendo diventato caparra confirmatoria e, ci si aspetta simultaneamente che ci sia un ulteriore versamento di caparra da parte sua. Da quel momento nascono dei vincoli: se lei dovesse poi essere inadempiente ovvero non essere più in grado di acquistare, perde la sua caparra, se dovesse invece esserlo il proprietario, quest'ultimo è costretto a restituirle la caparra moltiplicato per due.

I tassi d'interesse sono uguali per tutti gli Enti, c'è chi li aggiorna mensilmente, chi trimestralmente chi semestralmente. Lo spread invece è il guadagno ulteriore, stile tasso, che si vuole aggiudicare la Banca...e con la liberalizzazione si è aperta una vera lotta. Ma sotto l'1% è tutto un insieme di se, ma e forse: essenzialmente viene premiato il consumatore in grado di sostenere mutui brevi con richiesta sotto il 65%. Sui mutui oltre i 25 anni e oltre il 70% lo spread è ben più alto, ma di quello non viene fatta pubblicità, perchè alcune banche per rifarsi lo stanno alzando....si scopre all'ultimo, quando si è perso tempo e forse anche denaro.

L'Acquirente al 100%

Tutto, 50 e 50

15%

E' bene che prima dell'acquisto di una casa, quindi ancor prima della firma di una proposta d'acquisto, si chiami l'amministratore condominiale (o si pretenda che questo si stato fatto dall'Agenzia Immobiliare) per chiedergli oltre a tutta una serie di cose importanti anche se ci sono da parte del proprietario (si suppone uscente) degli insoluti. Non basta scrivere negli atti che si compra libero da ogni morosità, vincolo, oppure che l'insolvente si chiama Tizio e pagherà lui. per legge il condominio si può rifare degli insoluti attraverso il nuovo proprietario. 

(Fornendo civico e numero d'interno): se ci sono insoluti , se ci sono stati abusi edilizi sull'immobile, se ci sono accuse in piedi fra condomini (perdite, umidità, danneggiamento, ecc.). Inoltre chiedere informazioni sul regolamento di condominio, sulla veridicità dei parcheggi condominiali e la loro fruibilità, quindi farsi confermare spese condominiali, delibere lavori eventuali presenti e future...

I bolli, servono anche per dar data certa ad un atto. Vanno applicati ogni 4 pagine o 100 righe (14,62 Euro/bollo) praticamente ovunque ci siano le firme; negli allegati vengono messi in ogni pagina, in forma ridotta a 1 Euro se si tratta di piantine, sempre da  14,62 Euro invece per ogni altro genere di allegato. I bolli devono riportare la data dell'atto o una qualsiasi data antecedente l'atto, diversamente il bollo va ricalcolato sulla base del ritardo ed è superiore a 14,62 Euro. Il calcolo del bollo moroso può essere fatto da un commercialista, o chiamando l'Agenzia delle Entrate.

COMPRATE E VENDETE IN SICUREZZA, SEGUITE IL GIUSTO CAMMINO,

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