DEVI
COMPRARE UN IMMOBILE? QUI TROVI OLTRE A INFORMAZIONI ESSENZIALI ANCHE LA SICUREZZA DI COMPRARE UNA BELLA
PROPRIETA'...
Chi volesse acquistare un immobile deve provvedere ad effettuare una
serie di ricerche attente e per non rischiare trattative private con
soggetti sconosciuti, valutazioni su dati incerti e prezzi stabiliti su
basi dubbie è preferibile ci si avvalga di un Mediatore Immobiliare
Professionista il quale in prima persona si occupa della credibilità,
della serietà e dell’idoneità di un proprietario così come del suo
immobile e del prezzo di mercato. A gravare sull'aspirante acquirente a
oggi vi sono anche le obbligazioni burocratiche da compiere con
l'attenzione di un vero e proprio esperto, ovvero la registrazione
obbligatoria dei contratti e il pagamento di ulteriori tasse fisse e
proporzionali per ogni passaggio di denaro (che vedremo di seguito).
La G.GOLD Immobiliare garantisce, oltre che l’ attendibilità del
proprietario (per cui, la decenza dell’immobile, le regolarità, la
vendibilità), una competenza e un aggiornamento costante a livello
giuridico, tale da poter garantire al cliente l'ottimizzazione di tutto
il processo d' acquisto, non per ultime sono anche garantite le seguenti ricerche
essenziali, che ogni futuro acquirente deve pretendere dalla sua
Agenzia:
Ricerche
catastali sul bene a proporsi
Verranno preventivamente eseguite sull’immobile ricerche presso
l’Ufficio del catasto, fra cui: il controllo della planimetria (per
poter valutare che l’immobile non sia riguardato da abusi edilizi o
discrepanze che potrebbero essere contestate dal Notaio e dunque rendere
gli atti eventuali di vendita annullabili o soggetti a controlli o a
ritardi), la visura catastale e uno storico dell’immobile.
Verrà comunicato al cliente, per maggiore trasparenza, il calcolo
della superficie commerciale e quella utile. Anche se le vendite
avvengono a corpo quindi non è necessario affannarsi troppo sul calcolo
prezzo/mq
Ricerche
urbanistiche sul bene a
proporsi
La ricerca urbanistica, riguarda principalmente gli immobili di recente
costruzione: essenzialmente si tratta di verificare che vi sia stata la
concessione edilizia e che vi sia il certificato di agibilità. La
verifica avviene all’Ufficio tecnico del Comune, sezione
urbanistica, presentando i dati del costruttore o del primo
proprietario.Certificati ufficiali, per testimonianze
e verifiche mirate, sono da ritenersi a pagamento presso gli
sportelli; si ottengono in
una ventina di giorni o sono utili solo per motivi giudiziari.
Diversamente è sufficiente aver controllato (ovvero non servono
documenti cartacei di questo genere ai fini della compravendita).
Importante è anche controllare che il Piano Regolatore (nel caso si
suppone di edifici non nuovi) non abbia previsto espropriazioni, nuove
servitù o addirritura un cambio d'uso. Significherebbe comprare senza
che nessuno lo sappia, se non probabilmente solo il proprietario,
qualcosa per un uso e poi scoprire di non poter usarlo.
Ricerche
Ipotecarie sul bene a proporsi
E’ discrezione della G.Gold Immobiliare approfondire le ricerche, qualora le
informazioni del Proprietario non siano complete o vi sia dubbio di
Ipoteca o diritti altrui sull’immobile (eredità, contenziosi,
pignoramenti, mutuo). G.GOLD si recherà sempre preventivamente
all’Ufficio del Territorio per la consultazione dei titoli e delle
note sull’immobile, consultando gli archivi e gli atti trascritti su
di esso. Non per ultimo si consulterà con uno studio notarile per
accertarsi che tutta la documentazione sia corretta.
La sicurezza è una garanzia di risparmio!
Ricerche
Condominiali:
Verifica che il regolamento condominiale non vieti l’eventuale
fruibilità dell’unità immobiliare secondo l’uso a cui è
destinata. Ad esempio nel caso di cambio d’uso. Molti condomini non
prevedono che un’ unità immobiliare possa essere adibita ad ufficio,
ad esempio. Non di minore importanza ci si informerà anche
preventivamente sull’eventualità di lavori deliberati nel condominio
che possano poi coinvolgere i nuovi proprietari
se non in tempo accordatosi con il venditore e, in fine verranno
comunicate con esattezza le spese amministrative, il tipo di
riscaldamento, come le parti in comunione nel condominio ed altri
eventuali dettagli rilevanti.
Accorgimenti:
Occhio ai beni immobili svalutati o a prezzi
incredibili. Nei procedimenti fallimentari a carico di insolventi
imprenditori ad esempio i beni svenduti sono atti di compravendita
soggetti a revoca; l’indennizzo, per qualunque motivo generalmente
sussista, non ripaga mai di quanto realmente si è speso, come nel caso
dell'espropriazione ecc ecc..
Calcoli:
Per garantire maggiore trasparenza alla
nostra clientela, inerente l’immobile, informiamo inoltre riguardo:
·
Costi
amministrazione di condominio
·
Base
imponibile valore catastale per calcolo imposte
·
Calcolo
approssimativo imposte e ICI
·
Accertamento
superficie immobile, da cui deriva trasparenza sul calcolo al mq
·
Previsione
aumento ICI
Da
non dimenticare, che:
La G.Gold Immobiliare mostrerà l’immobile al cliente, facendogli preventivamente
firmare un apposito modulo sulla Privacy, quindi si passerà alla visita
dell’immobile. Verranno verificati: il rispetto della planimetria
catastale (l’assenza di abusi edilizi), lo stato di manutenzione delle
parti edilizie (muri, pavimenti), così come i serramenti, nonché la stessa efficienza ed idoneità/regolarità
degli impianti tecnologici (elettrico, termico, gas domestico,
scarichi), con i relativi certificati.
A seguito dell'entrata in vigore della legge 46/1990 chi installa,
trasforma od amplia impianti elettrici, di riscaldamento,
condizionamento, gas ecc., è responsabile a norma di legge degli stessi
impianti.Per cui se gli impianti sono a norma per ognuno di essi c’è
una dichiarazione di conformità rilasciata dalla Società che ha fatto
i lavori.
La G.Gold si impegna di raccogliere la documentazione di conformità e
di suggerire soluzioni nel caso alcuni impianti non siano
dichiaratamente a norma.
INTERESSANTE
POTER ESSERE CERTI DI TUTTO QUANDO SI ACQUISTA, VERO?
Come
si fa la proposta di acquisto individuato l’immobile di interesse
La proposta d'acquisto è un vero impegno è come un contratto e viene
redatto in maniera chiara in
tutte le sue parti attraverso la Modulistica dell’Agenzia (o ancora
meglio modulistica standardizzata dell’Associazione Nazionale di
Categoria) e la supervisione dell’Agente per non omettere dati
importanti o fare errori. L’aspirante acquirente deve aver chiaro che
la proposta per iscritto è redatta per essere irrevocabile per cui
indica un tempo limite di accettazione per la sua validità e una
proposta precisa sulla potenziale data di acquisto effettivo. Seguirà
un acconto, ovvero una somma di denaro per un importo a propria
discrezione.
Se il proprietario accetterà
la proposta, l’aspirante acquirente ne prenderà conoscenza
immediatamente, per mano del mediatore e, si fisserà subito la data per
il compromesso preliminare o per guadagnare tempo
direttamente la data del rogito notarile, già per altro,
obbligatoriamente indicata, nella proposta. Se per motivi che non siano
la morte, l’acquirente si dovesse tirare indietro, ci sono delle
implicazioni legali. Si richiede al cliente di essere certo di voler
acquistare prima di mettere qualcosa per iscritto, poiché ci sono
vincoli precisi in una proposta d’acquisto,…essenziali però, per
essere credibili e aggiudicarsi oltre che l’affare, proprio
l’immobile.
Un rapporto chiaro e di fiducia col
Mediatore, garantisce sicuramente buoni frutti, trasparenza degli atti, tutela degli interessi fra le
parti, imparzialità, segreto professionale, assistenza totale.
Il Mediatore non può
essere estromesso in alcun modo secondo legge, ai fini di non
remunerarlo: se è lui ad aver messo in relazione le parti con o senza
mandato o comunque in ogni caso se ha un mandato in corso di validità,
ha diritto alla commissione.
Durante la stesura della proposta d'acquisto se il Mediatore e
in seconda battuta il Proprietario sono d’accordo si possono
aggiungere clausole sulla sospensione dell’eventuale accordo/proposta
(o risoluzione, secondo il caso), indicando ad esempio che
la proposta sarà subordinata all'accertamento di specifiche
caratteristiche dell'immobile, che non e' stato possibile verificare in
anticipo (in questo caso sarà bene richiedere al venditore di mettere a
disposizione anche i mezzi per questi accertamenti), oppure che il
contratto è fattibile solo all’ottenimento del Mutuo richiesto ecc.
Il Mediatore Immobiliare non ha un
tariffario stabilito dalla legge, per cui la percentuale è stabilita
sin dall’inizio per accordo fra le parti sulla base di precisi motivi;
tale percentuale si può comunque intuire attraverso gli studi di settore/Usi e Costumi presso la Camere di
Commercio locale. La % di provvigione, è richiesta sia al venditore che
al compratore in misura equa e all’atto del Compromesso le parti
vedranno la % pretesa all’altra parte; può succedere che non via sia
equità se il proprietario è un costruttore (con i costruttori si
lavora a zero provvigione) oppure in alcuni casi, il Mediatore può,
scontare le provvigioni ad acquirenti o proprietari per motivi inerenti
il grado di complessità della compravendita.
La professionalità di G. Gold
Immobiliare vi garantisce il comprare un immobile al suo reale prezzo di
mercato, essere tutelati e sapere a chi comprate e come; si tratta di un
processo di risparmio, di cui godete per pagare una provvigione
probabilmente inferiore a tutte le problematiche/eventuali fregature/sovracosti
di cui sareste probabilmente stati vittima operando da soli.
La
nuova legge Bersani prevede che via sia obbligo di registrazione della
proposta di acquisto come del compromesso preliminare (sia nelle
trattative fra privati che attraverso agenzia), cominciando a pagare le
tasse che sarebbero state calcolate il giorno del rogito + i bolli e una
tassa fissa di 168 Euro, per ciascuna registrazione, che non possono
essere recuperate; prima l'acconto poi la caparra sono anch'esse
soggette a tassazione. La tassazione precede il rogito e non è
totalmente compensata, anche in questo caso. A seconda del percorso
preso e scelto vi è possibilità di ottimizzare e risparmiare quindi a
oggi è essenziale che l'acquirente si faccia seguire dal professionista
Mediatore fino al rogito e segua i suoi consigli. La G.Gold Immobiliare
Multiservices è competente
ed aggiornata, lasciatevi guidare. Pensate a che genere di problemi e
spese ulteriori anche gravose andreste in contro affidandovi ad
un'Agenzia che si preoccupa solo di vendere, oppure operando
privatamente. Le registrazioni si effettuano all'Agenzia delle Entrate
più vicina munendosi di un pò di pazienza, la può effettuare di
persona chi opera privatamente oppure per conto delle parti l'Agente
Immobiliare. La G.Gold consiglia di andare tutti insieme. Di solito le
spese devono essere sostenute dall'acquirente, ma in comune accordo,
trattandosi di una sicurezza per entrambi le parti, ci si può mettere
d'accordo su un 50-50. Chi volesse rogitare immediatamente senza passare
dalla proposta e il compromesso è libero di farlo e di risparmiare
tempo e denaro, ma deve fare dei controlli eccezionali e rapidi su
quello che sta per comprare. Chi volesse non registrare l'accettazione
della sua proposta d'acquisto lo può fare solo se entro venti giorni
sottoscrive e registra obbligatoriamente il compromesso preliminare (una
registrazione in meno (168 euro + svariati bolli risparmiati). Chi
volesse non registrare la proposta d'acquisto accettata e neanche fare
il compromesso, è libero di non registrare nulla e passare subito al
rogito, patto che il rogito avvenga entr0 20 giorni dalla proposta. Chi
volesse fare subito il compromesso preliminare perchè aggiudicatosi
l'affare senza proposte, lo può fare, idem il rogito.
Proposta-compromesso-rogito
non sono un percorso obbligatorio
Chi
opera privatamente non deve versare in nessun caso cifre a titolo
d'acconto, senza che non vi sia nulla di scritto che si chiami proposta
d'acquisto o scrittura privata autentificata da un notaio, i pericoli
sono molteplici, inoltre non si sfugge dal controllo del fisco sulla
mancata registrazione di un qualcosa, perchè di ogni cifra versata c'è
sempre traccia.
Consulta
anche le nostre "FAQ"
per avere altri spunti interessanti al riguardo e inoltre la dettagliata
pagina dedicata alle spese che si affrontano al "ROGITO"
La G.Gold nel rispetto della legge, ai
fini di garantire la sua copertura assicurativa e per richiesta del
Proprietario, deve far firmare prima della visita dell’immobile un
foglio sulla legge della Privacy allegato a un foglio di visita
indicante alcuni dati del visitatore e la data. Tale foglio verrà
archiviato secondo legge e ne verrà rilasciata copia. Non prevede
implicazioni di alcun genere.
Cosa
non deve dimenticare di dirvi il vostro Mediatore:
Pur quanto il giorno della Proposta di Acquisto si possa essere
estremamente convinti, frettolosi ed entusiasti all’acquisto
dell’immobile è bene ricordarsi che si deve attendere
l’accettazione del Proprietario. La G. Gold saprà indicarvi che
genere d’acconto versare all’atto della proposta scritta. Tale
acconto diventerà caparra confirmatoria
con una eventuale ulteriore aggiunta il giorno del Compromesso
Preliminare o all’atto della presa a conoscenza dell’avvenuta
accettazione del proprietario. Una caparra è approssimativamente non
meno del 20-25% del valore reale dell’immobile, ma alla luce delle
nuove leggi sarà bene prendere in riferimento il valore catastale, fin
quanto esisterà ancora!
L’acconto sarà un assegno
(preferibilmente circolare) intestato al proprietario dell’immobile
lasciato nella mani del Mediatore il quale costudendolo come stabilito
dalla legge, farà conoscere al Proprietario la forza della proposta di
acquisto. In caso di non accettazione di nuovo per mano del Mediatore
verrà restituito, come stabilito per legge. Se l’accettazione avverrà
all’atto delle controfirme l’acconto passerà nelle mani del
proprietario.
Non è assolutamente obbligatorio
versare un acconto ma è una consuetudine estremamente rilevante per
rendere la propria proposta attendibile, allettante e in buona fede.
Bisogna infatti anche tener presente che non si è gli unici a
intercorrere nell’affare e il Proprietario tende a decidersi
sull’acquirente in base alla consistenza e la credibilità
dell’acconto. La legge prevede che sia il Mediatore a custodire
l’assegno intestato come acconto.Questa è un ulteriore garanzia per
il consumatore che si avvale della Mediazione, è la certezza di
restituzione immediata se la proposta non viene accettata.
Si consiglia dunque di attenersi a
quanto consigliato dal Mediatore il quale ha la professionalità per
individuare e tutelare l’interesse delle parti.
L’Acquirente, secondo legge, darà
la provvigione stabilita al Mediatore il giorno della presa di
conoscenza dell’avvenuta accettazione del proprietario sulla proposta
fatta (dove ovviamente si prevede già stabilita la data della fase
contrattuale finale). L’Assistenza con G.Gold è comunque a tutti gli
effetti garantita fino agli atti finali e a eventuali consulenze su
altri servizi inerenti l’immobile: acqua, gas, cambio residenza,
restauri, impianti, mutui, ecc.
L’Acquirente, nel caso il
proprietario dell’immobile sia in regime di Mutuo, può accollarsi il
Mutuo dello stesso, ma ciò verrà ampiamente discusso ancor prima della
fase d’offerta
La nuova legge Antiriciclaggio
stabilisce che non possano essere pagate in contanti somme superiori a
12.500 Euro. Le nuove leggi Antievasione fiscale stabiliscono che, perché
non vi siano accertamenti sicuramente gravosi, l’importo del
mutuo erogato deve essere attendibile con il valore reale
dell’immobile acquistato.
Se si tratta di acquisto Prima Casa
con la nuova legge Bersani che entra in vigore il 1/1/2007 potete
scaricare dalla vostra dichiarazione dei redditi il 19% della fattura di
provvigione del Mediatore, fino a un limite massimo di 1.000 Euro.
La G.Gold Immobiliare nella figura della Titolare
Dott.ssa Sara Janecek (iscritta al ruolo degli Agenti Immobiliari
n.3053 e Mediatori Creditizi n. 82995), è convenzionata con vari
Istituti di Credito e può proporre Mutui/Finanziamenti a tassi
agevolati, come consulente specializzato. Lo stesso consumatore potrà
verificarne la competitività e la trasparenza, infatti quando si deve
aprire un Mutuo è bene fare parecchi confronti.
I confronti e le personalizzazioni potranno essere effettuate
comodamente nel nostro studio, verrà calcolata la rata e verranno
indicate tutte le spese e le agevolazioni, in tempo reale e alla luce
dei tassi aggiornati. Tale prestazione, dalla consulenza alla
conclusione, non prevede alcun costo aggiuntivo per il cliente, è
totalmente gratuita, nulla è dovuto al Mediatore.
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